论文关键词:房地产;保障性住房;住房公积金;发展趋势 　　论文概要:房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的快速增长做出了引人注目的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场经常出现了新的问题,政府针对房地产目前情况应当采行大力措施,增进中国房地产市场身体健康发展。

就平稳房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势明确提出了自己的观点。　　 　　 　　从2003年开始的房地产价格一路攀升,一时间关于房地产短路问题沦为政府与百姓、商界与学界联合注目的焦点。央行早已实施了一系列调控房地产的措施。房地产热,是房地产周期的一个阶段。

有短路必定不会经常出现理性重返的态势,到2008年全国房地产开发投资额同比快速增长从1—6月的33.5%一路下降到1—11月的22.72%。　　随着投资额的下降,不少大中城市房地产价格开始经常出现涨幅上升的趋势。在外部经济环境好转、国内结构性政策调整以及经济内在周期的三重压力下,房地产调整周期与制造业调整周期等多重因素的变换,结构联动性和刚性的约束下,造成房地产市场经常出现了一些新问题: 　　1.全国范围内呈现出交易量衰退的问题。

在经过倒数几年的房价下跌过后,从2008年下半年开始,全国各地房地产市场广泛呈现出交易量大幅增加,有些甚至增加40%以上。北京已中止了泡沫时期对房地产行业产生的完全所有容许,但交易量仍委靡不振。根据统计数据分析,一般楼市经过6个月左右成交量的衰退,开发商将不会面对极大的降价压力。

大量房地产企业在价格急遽下降中将经常出现资金链条的瓦解,导致房地产的“硬着陆”。　　2.住宅销售面积增长速度高于零——转入2008年以来在全国范围内住宅面积的快速增长基本上都是负值,而在2001—2002年增长率较为较低的时候,中国销售面积的增长率都在20%以上的水平。在2003年以后住宅销售面积的增长速度有一些较为显著的下降,但十分确切的事实是2008年以来住宅销售面积的快速增长的数据是十分少见的,从2001年中国经济较为艰难时期住宅销售面积增长率也比现在的增长率要低得多。　　住宅销售面积的急速上升有可能体现几个因素的影响,一个因素就是房地产市场的调控政策,有可能体现了经过2006年尤其是2007年房地产价格的大幅下降,静态的看作问题,在全国范围之内住宅价格不存在着非常显著的低估,静态的看来问题住宅价格的低估应当会高于30%。

在个别的地区、个别的城市甚至有可能相似50%。住宅价格的显著低估打破了大多数人预期出售能力,再行再加市场的调整市场从容度在这样的背景下看见此前没估算到的住宅销售面积的衰退。　　3.在住宅销售面积增长速度上升的同时是房地产企业的经营型现金流,尤其是经营型现金流占到销售的比重经常出现了比较显著的变化,在2008年以来房地产企业经营型现金流急遽好转的同时,房地产融资条件也在好转,银行针对房地产企业的贷款申请人,而且商业银行、民间借贷利息在下降,而且股权融资的成本也在大幅的下降。

所以,对于房地产企业今年以来经营型现金流好转而言房地产同时面对二个困难:一个困难是经营活动产生的现金流越来越少。另外是通过融资所需要带给的现金流渐渐的显著上升。　　1.金融政策:货币政策目标年中改向——房地产信贷经常出现断裂。央行2008年10月22日宣告,要求自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的上限不断扩大为贷款基准利率的0.7倍;低于首付款比例调整为20%。

　　2.税收政策:减免税酬劳,增进房地产市场交易。政策效应来看,在房地产市场行情走高时期,高额的税费较更容易被上家通过压低出售价格转嫁给下家;而在市场下滑时期,高额的税费则经常减少了市场交投活跃程度。本次房产新政的重点之一即是“减少住房交易税费,反对居民购房”。

同在10月22日,财政部和国税总局宣告,要求对个人住房交易环节的税收政策做出调整。自2008年11月1日起,对个人首次出售90平方米及以下普通住房的,契税税率嗣后统一上调到1%;对个人销售或出售住房暂免征税印花税;对个人销售住房暂免征税土地增值税。　　3.外资政策:“缩外令”断裂。不受国际金融危机和国内房地产持续低迷影响,2008年外资投资房地产显著膨胀,“缩外令”经常出现断裂。

数据表明,2008年前十个月房地产追加项目投资上升了72%,房地产合约外资金额上升了22%。12月17日,国务院三条措施中,明确提出,“按照法定程序中止城市房地产税”。

12月31日,国务院总理温家宝签订国务院第546号令,废除《城市房地产税暂行条例》,自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和的组织以及外籍个人,将与内资企业享用“无区别待遇”交纳房产税。　　这些救市措施的效果如何呢?根据国家统计局的数据,2008年1—12月,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比上升19.7%。其中,商品住宅销售面积上升20.3%;商品房销售额24071亿元,同比上升19.5%。

其中,商品住宅销售额上升20.1%。可见,全然的救市措施对房地产市场起将近立竿见影的起到。

　　从中国的经济快速增长潜力分析,一般经济增长速度不应维持在8%～10%之间。经济运行中各方面协调性较好。

一旦多达10%,经济运行就有可能呈现短路状态,比如物价上涨幅度很快上升等;而一旦高于8%,经济就有衰退危险性,就不会随之经常出现一系列的经济和社会问题。由房地产市场降温造成的经济上升程度有可能多达人们的预期,特别是在是次贷危机的蔓延到、蔓延和深化,无论是在实际消费还是预期消费层面,其负面影响都不能小视。

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