[概要]房地产投资信托在拓宽居民投资渠道、活跃房地产市场、培育和完善资本证券市场及增进社会发展等方面充分发挥着最重要起到。房地产投资信托的身体健康发展牵涉到其发售、上市交易和所投资物业的运营和管理等诸多方面，不应在吸取国外房地产投资信托发展的成功经验的基础上，从法律制度完备、机构投资者参予及自身不断创新的专业队伍培育等方面应从，首创中国房地产投资信托的新局面。　　[关键词]房地产投资信托；REIT；救赎 　　房地产商品既是消费品，也是资本品，需要产生相当可观现金收益的这一特性，使房地产沦为社会资金投向的最重要领域。

但同时，房地产价值的便宜又使得房地产投资必须的资金数量极大，而房地产的经营运作及涉及业务又具备很强的专业性，拒绝投资者不具备非常的专业知识和经验，这一切包含了普通中小投资者难以克服的障碍。在解决问题这一对立的过程中，市场经济国家通过更为成熟期的证券市场逐步发展了一种合理不切实际的房地产投资方式——房地产投资信托(REIT，Real Estate Invest-ment Trusts)，并大大渐趋完备。

　　房地产投资信托是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签定信托投资合约，通过发售信托获益凭证或股票等方式代为投资者的资金，用作房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘用专业机构和专业人员实行经营管理的一种资金信托投资方式。　　随着中国城市发展，房地产市场必须大量的资金反对。过分倚赖商业银行体系的房地产融资模式，令其政府和社会各界更加注目有可能由房地产短路引起的金融风险，经常出现了放宽房地产贷款的趋势。

而国民经济支柱产业及具备普遍社会影响的房地产业，又无法因为缺少金融反对而经常出现大的平缓。因此，迫切需要金融业与房地产业联合探究拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，自由选择和发展房地产投资信托，毫无疑问可以符合这样一种市场需求。

笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探究其带来我们有益的救赎。　　 　　一、国外房地产投资信托发展的起源及发展沿革 　　 　　投资信托制度源于1822年的荷兰，当时只是借以筹措社会游资，作为研发煤、铁、纺织及其他产业的基金。

房地产投资信托以在美国的发展尤为典型。1883年美国首先正式成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后辈出大量富豪所持有人的不足资金。1929年纽约股市瓦解后，美国SEC开始规范投资公司。

为保证投资人的权益，美国进行了一系列联邦证券交易活动，先后制订了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业有限公司公司法、1939年信托契约法，并于1940年制订了投资公司法及投资顾问法，这些都沦为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可分成：面额证券公司(Face-Amount CertificateCompanies)、单位信托公司(Unit Investment Trust)和经理公司(Management Companies)三类。

其中，经理公司在三种投资公司类型中运用尤为普通。　　马塞诸塞商业信托是目前REITs的前身，由于经济利益的驱动，最初以信托作为回避公司形式是为了回避州法中禁令公司以投资为目的持有人不动产的规定，随后因其渐渐发展沦为回避公司所得税的不动产投资的组织，而被美国最高法院确认为商业信托与公司相近，并视同联邦公司的组织加以课税，造成其发展一度衰退。但是，随着投资信托法规大大完善、经济发展态势较好，美国投资信托的发展又日益壮大。

1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签订了《内国岁人法》的856条～859条的法条，该条文规定具备一定条件的房地产投资信托可以减免所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。　　为了获取房地产市场所需的资金和为广大中小投资者获取理想投资渠道的双重目的，美国于20世纪60年代初期发售了第一只上市交易的房地产投资信托。房地产投资信托基金(Real EstateInvestment Trusts，全称REITs)是一种以发售收益凭证的方式汇聚特定多数投资者的资金，由专门投资机构展开投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

从本质上谈，REITs是一种信托投资基金，它通过人组投资和专家财经构建了大众化投资，符合了中小投资者将大额投资转化成为小额投资的市场需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的提供和经营来利润，在不转变产权的前提下提升了房地产资产的流动性和所求能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

　　美国房地产投资信托的发展历程，经历了20世纪60年代初的蓬勃发展和60年代末期的一度兴旺，70年代的重创和低靡，80年代的衰退趋向以及90年代中后期至21世纪后的迅猛发展。截至2003年底，美国房地产投资信托股票的总市值超过2242亿美元。40多年来，美国房地产投资信托获得了突飞猛进的发展，具备了非常的规模。

　　在亚洲，REITs最先经常出现于日本。日本REIT的发展始自1984年，其第一笔土地信托是由住友信托开始办理，其后业务量大幅茁壮。截至1988年，有关REIT的各案已多达900件。当前，日本是亚洲REITs发展最成熟期的地区。

日本REITs的收益率在3％～5％左右，而该国的长年国债收益率在1．5％左右，2％的收益劣不足以更有执着较低风险的投资。日本市场上有数22项REITs，市值约209亿美元，5年来已不断扩大1倍。可以说道，日本此轮房地产价格上升在相当大程度上是因为REITs的转录。不过，日本的多数REITs改以办公大楼与公寓资产居多，与美国REITs的多样化经营比起，还不存在一定差距。

新加坡紧跟日本，改动了涉及法律，容许其他国家的REITs在新加坡上海证券交易所。作为次于日本的亚洲第二大房地产信托基金(REITs)市场，新加坡共计5只REITs在新加坡交易所上海证券交易所，总市值大约95亿新元。新加坡政府的涉及部门较为早已确认了新加坡做到金融中心的发展方向。

在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处置都不作了涉及的调整。比如，REITs的税收半透明制度规定，不出REITs的层面征收，即发放股息给REITs单位持有人的时候不征税所得税，等等。

中国香港第一只房地产投资信托基金(REITs)——领汇基金(0823HK)于2006年6月25日上海证券交易所上市，目前于是以颇受注目。　据不几乎统计资料，目前有200只REITs在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值多达2000亿美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值多达300亿美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值多达100亿美元。　　 　　二、国外房地产投资信托发展的主要经验 　　 　　美国的房地产投资信托在历经波折后，转入身体健康发展的轨道，是多种因素联合起到的结果。在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。

　　 　　(一)建构适当的法律环境 　　1960年的美国税法修正案，在给与房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东包含、分配比例、收益来源、资产包含和经营方式等方面也做出了具体的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东股权无法多达50％，总收入中必要源于房地产的收益不得高于75％，每年需最少将其应纳税收益的90％分配给股东，总资产的75％必需是房地产资产、现金和政府债券等。

这些规定是房地产投资信托运营的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，特别是在是重创后的衰退以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要得益于涉及法律法规的大大改革所带给的大力支持。　　 　　(二)房地产投资信托自身的改革 　　房地产投资信托自身的大大改革和创意也推展了房地产投资信托的发展。

其主要内容还包括：(1)所有权形式的改革。从最初的正式成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后发售参予型抵押房地产投资信托，专项贷款、牵头物业投资等多种形式，以适应环境市场的有所不同拒绝。(2)结构形式的创意。

为有效应对来自房地产受限合伙公司(RELP)和业主受限合伙公司(MLPs)的竞争，及时发售了有限期房地产投资信托(FREIT)；为了给私人房地产投资的证券化修筑道路，创办了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。(3)专门化程度的提升。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量大大减少，提升了管理效率和盈利能力。(4)管理结构的改革。

随着涉及法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必需使用的外部管理改变为内部管理，防止了外部管理的各种利益冲突，有效地提升了经营业绩。在这种改变过程中，熟知房地产自身的特点、熟知公开发表市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍充分发挥了大力的起到。(5)规模经营意识的强化。

许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模拓展的案例大大减少。规模拓展的优势展现出在：提升经营效率及经营资金流动性；构建规模经济，减少资本费用；金融分析师注目程度的日益提升，减少了对资本吸引力；提升股份流动性，更有机构投资者的注目；有助REITs取得较小的市场份额等。(6)经营战略的改变。

主要反映为大力调整所持有人的资产结构，侧重资产的流动性；大力调整债务结构，用于较低的财务杠杆；回避风险，实行稳健的投资策略等。

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