[论文关键词] 房地产 住宅价格 影响 对策 　　 　　[论文概要] 近几年房价仍然保持高速下跌的趋势，如何看来中国房地产价格变动及合理掌控房地产价格的过度波动，从而使宏观保持稳定是一个必须研讨的课题。　　一、中国房价持续走高的因素分析 　　1.住宅房地产业的结构 　　(1)房地产的区域性。

对于房地产产品来说，主要在特定区域内生产，对外市场需求比较较小，加之消费者购房更加多自由选择邻近区域，内部流入也比较增大，从而在一定程度上容许了房地产产品的供需范围，房地产市场具备独特的区域性。　　(2)房地产业市场集中度渐渐增高。在“2007中国房地产百强成果发布会”上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉称之为，在宏观调控政策背景下，百强企业逆势扩展，规模和资产总额大幅提高。　　(3)低转入壁垒。

首先企业占据的资源非常丰富，寻租能力强劲，使得圈地不道德更容易展开。其次，房地产投资金额大，时间宽，不存在着较小的市场风险及政策风险，作为开发者的房地产商不有可能充份权利的出入该行业。最后，短期内房地产市场供给方数量呈圆形刚性，造成了房地产市场呈圆形短期的卖方市场态势，房地产商品的信息供给呈圆形不对称性，较难反应其现实价格。

　　(4)住宅房地产企业的“默契”。市场竞争的白热化程度与企业的盈利能力负相关，因此，企业有反感的动机通过“默契”来弱化竞争，以提供利润最大化。住宅房地产市场独有的市场结构使得房地产企业间的“默契”不仅沦为有可能，且具备非常的稳定性。

　　2.地方政府与中央政府的干预 　　房价诱导无以，中央政策约将近预期效果是由于地方政府与中央政府间的博弈论导致的。有业内人士指出，中国宏观调控的一个悖论是:转型时期大量因政府不道德促成的市场问题被迫用手段来解决问题，但地方利益往往又使得行政调控起将近理应的效果。由此可见，房地产政策能否有效地实行关键还各不相同地方政府的执行力。　　第一，地方政府的利益。

首先，当中央奠定一个经济和发展目标之后，各地往往在此目标之上层层加码，逐层缩放，其结果是互相攀比，一哄而上。尤其是展现出在GDP增长率指标上，就更加显著。其次，政策实行效果往往与决策者预期的目标不是互相对立，就是差距太远，即经常出现“政策走样”的情况。　　第二，地方政府的经济利益。

决策者通过政府投资活动必定不会给该地区和集体带给一定的经济利益，减缓本地区和本部门的经济发展，同时，也能通过寻租活动为某些个人带给寻租收益，这也是在一定范围内不存在贪腐的最重要原因。　　3.是房价创高的主要资金推动者 　　我国房价持续走高为典型的资金推动型，银行是主要推动者。政府从银行取得充足的整理地产资金来源，地产商从银行取得可信的建设资金来源，居民从银行取得购房资金来源，而银行又从地产研发企业取得相当可观的综合效益来源，利益对话唤起了联合推展房价下跌的热情。目前我国房地产开发60%资金来自银行贷款，而国外银行贷款最少不多达房地产总投资的40%。

　　二、建构和谐社会的“人与自然房价” 　　1.法规制度方面的建议 　　(1)制订准确的土地政策。我国对城市土地的利用缺少适当的政策，一方面造成土地的欺诈和浪费;另一方面经常出现房地产“短路”现象，所以要使房地产需要身体健康的发展，土地政策是很最重要的。　　(2)废止经济适用房，实施货币化补贴。

对许多高收入者而言掩饰现有住房水平，同时获得一张符合规定的收益证明并非难事，而且购房资格的审查由开发商监理，因此大量的经济适用房被富人买走。所以有适当对经济适用房进行改革，实施经济适用房补贴货币化。把经济适用房建设用地通过招标、拍卖会、上海证券交易所的方式公开发表出售，将土地扣除净收益划入专户，专项补贴经济适用房购房户，并必要向符合条件的困难户派发。　　2.整顿住宅房地产市场秩序，强化信息透露，规范企业不道德 　　强化对房地产企业之间的“默契”的规制，不仅是确保市场竞争秩序的必须，同时也不利于平稳房价，提升社会福利水平。

首先完备制度，让企图“默契”者无法“默契”。其次增大“默契”的压制力度，通过严格执法、从宽压制或是市场禁入等一系列严苛措施的实行。并且要强化住宅房地产的信息政策，增加企业与银行的信息差距及房地产商与购房者之间的信息不平面。最后强化房价信息的半透明，创建专门的监管机构，以此来维护购房者的利益，尽量为购房者获取客观、精确的房价信息。

　　3.强化政府自身建设 　　第一，切换政府角色。政府在房地产市场上的职能不应局限于以下几个方面:其一，政府获取房地产发展所必须的制度规范，根据市场的必须，及时实施适当的措施，以确保房地产市场的有效地运营;其二，政府利用土地供应总量来转录或调控房地产市场;其三，间接宏观调控，获取信息和服务，防止市场独占。　　第二,使用行政手段和手段规范地方政府的不道德。必需增强对地方政府的制约，对宏观调控政策实施不做到、房价上涨没获得有效地掌控、土地审核漏洞相当严重、对征地问题较多的城市，不予通报批评，并限期排查。

对于贪污腐败官员，利用法律手段，展开严处。　　第三. 竖立更为科学的政绩观和创建更为完备的视学指标体系。

将维护、减少居民收入、提高产业结构和地区竞争力等战略性的问题划入到视学指标体系中，暂停希望地方政府之后执着总量粗放式快速增长、凸现个别指标的政绩视学体系的之后运营。　　4.之后放宽个人购房贷款政策 　　过分严格的房地产信贷政策为房地产价格的快速增长起着了推波助澜的起到。

按照我国经济发展的水平可以将90平方米作为一个标准，对于首次出售90平方米以下自寄居房屋的，按揭贷款继续执行20%的首付标准。对于出售90平方米～150平方米自寄居房屋的，按揭贷款继续执行50%的首付标准。对于出售150含平方米以上自寄居房屋的，无法贷款。

　　5.差别化引领市场，减缓创意步伐 　　随着市场需求结构的细化，房地产市场产品结构调整也应该跟上，有所不同城市、有所不同群体对住宅档次的市场需求差异也较小。一个身体健康的房地产业，必须公平竞争的多元化主体不存在，完善的多层次的金融市场体系是构建多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应，不应非常丰富金融产品品种，减缓金融创新步伐。　　参考文献: 　　[1](美)哈尔·R·范里安:微观:现代观点.上海人民出版社 　　[2]张晓:“房价虚高原因分析”.。

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