[论文关键词]房地产 消费者 　　[论文概要]糅合西方发达国家的研究成果和实践经验，以上海市房地产消费者为研究对象，通过问卷定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从做到消费者心理的角度对房地产市场明确提出建议。　　随着我国主义市场的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已沦为第三产业的最重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步南北成熟期，上海作为国际性大都市更加更有了世界各地房地产开发企业的，房地产价格大大攀升。但经历了多次宏观政策调控之后，2007年底至今，房地产市场消费者持币观望心态日益显著，新房及二手房的交易数额大大走低。

从营销手段来看，意味着靠重金投放举行大型点评活动，大规模投入广告等方式早已很难接到较好的营销效果。现阶段的房地产营销只有从项目策划阶段开始就精确做到消费者心理研发合乎消费者市场需求的房地产产品才有可能已完成预期销售目标。　　 　　一、上海市房地产市场消费者特征 　　 　　心理活动是人的头脑体现客观现实的过程，是各种信息在人的头脑内展开统合后，构成意识，并以言语、动作和活动的不道德方式展现出出来的光线过程，因此，消费者心理对出售不道德起着最重要的起到。

由于房地产市场具备区域性特征，因此有所不同城市的房地产消费者在自由选择住房的过程中有其有所不同的心理特点，本文以上海为研究对象，使用市场调研法，搜集了从2007年1月到2008年7月的房地产市场消费者心理调查数据。调查对象为在上海居住于3年以上并已在上海购房或想在1年内购房的定购房者，共计取得调查问卷5000份，经电话核实其中有效地问卷为4500份。调查内容还包括 购房者基本特征、 购房者购房拒绝和购房者购房不道德及习惯三个方面。购房者基本特征还包括被调查者年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况；购房者购房拒绝还包括房型、区位、形态、价格等因素；购房者购房行为习惯还包括房款缴纳方式、购房影响因素、房地产品牌影响力、对未来房地产市场的预期等因素。

本文以定量研究居多，定性研究辅分析了诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从做到消费者心理的角度对房地产市场营销明确提出建议。通过调查分析，上海市房地产市场消费者心理具备以下特征： 　　（一）购房者年轻化 　　数据分析结果显示，购房者年龄正处于26-35岁之间的比例仅次于为42%，其次是正处于36岁-45岁之间的购房者，占到购房总人数的25%，55岁以上的购房者比例低于仅有为5%。

融合其他问卷问题展开分析，26-35岁之间的购房者大多收益较好，职业以企业层、医生、教师、自由职业者居多，不具备较好的经济条件，其中63%的被调查者是首次置业，37%的被调查者在上海享有一套以上的房产。比起26-35岁之间的购房者，36-45岁购房者的二次置业比率显著下降，超过58%。对于55岁以上的购房者来说，贷款门槛低沦为制约他们置业的最主要原因。

　　（二）高学历购房者比重减少 　　购房者中专科学历所占到比例最低为30%，本科为28%，硕士及以上学历15%，此比例除受到中国学历构成的金字塔形结构影响之外，还受到其他因素的影响。融合年龄展开分析，专科学历中年龄坐落于36-45岁之间的占到总人数的64%，以上海本地居民居多。本科学历中年龄坐落于26-35岁之间的比例略为有提高，上海本地居民的比例稍微上升。

硕士及以上学历中26-35岁购房者比例与本科学历中此年龄段比例基本非常，但上海本地居民的比例大幅度上升，他们当中大多数都是“新的上海人”，其中还包括本地高校毕业拔沪人员，外地或国外回国沪低收入人员等，从统计资料结果来看，这些人大多年纪重、收益低，渐渐在购房者中占据更加大的比重。　　（三）单身购房者期望受到重视 　　与传统观念中所指出的有所不同，购房者不出全然以家庭为单位展开购房不道德，更加多的单身人士重新加入到购房者的行列中来。调查表明，大约有38%的购房者为单身。

这些单身购房者市场需求大大多是总价较低、面积小、功能完善、便利的房地产产品。　　（四）房型与住房面积不受购房者注目 　　在参予调查的购房者中，三室二厅的市场需求比例最低为33%，三室一厅为20%，其次为二室二厅和二室一厅，分别为17%和15%。购房者心目中适合的住房面积为80-130平方米。

非常比例的住房者参予问卷调查的过程中体现了对目前市场房型的反感，住房面积更加大，总价更加低，面积房型都适合的住宅产品更加珍贵。　　（五）多层住宅热门 　　52%的被调查者回应期望出售多层住宅，30%期望出售小高层，独栋别墅项目占到比例大于，仅有为5%。与上世纪90年代末、本世纪初消费者注目高层住宅的情况有所不同，更好的被调查者指出，多层住宅让消费者享用更为精彩的居住于氛围，更加宽广的草坪和更加较低的人口密度。

　　（六）多种因素影响购房决策 　　影响购房决策最重要的指标为总价，大约有30%的被调查者回应房屋总价是影响购房决策的最重要的因素，其次地段大约占到被调查者总人数的20%，注目社区和交通状况的受访者均为14%左右，还有少数被调查者提及了物业管理、贬值潜力、房屋年代、区域生活设施等因素。从数据分析中找到，房屋总价仍然影响消费者决策的最重要因素。

大多数注目地段的被调查者回应考虑到上下班、房屋贬值等因素，地段沦为他们自由选择房产时被迫考虑到的因素之一。值得注意的是，区域生活设施的注目程度十分小，约只有2%左右，这也说明了上海市郊区一些区位设施及其不完备的房产热卖的原因，大多数消费者指出设施不完备意味着是继续现象，随着区域发展、市政设施完备，区位设施程度有可能在短时间内大幅度提高。

　　（七）缴付方式随年龄变化 　　被调查者中，年龄在26-35岁之间的购房者中70%左右自由选择按揭购房，55岁以上的购房者多自由选择一次付清和向亲戚朋友借款。除了贷款制度的制约外，通过专访找到，财经观念有所不同也是这种现象产生的最重要原因。

　　（八）投资性购房者比例上升 　　通过较为2008年1月之前与之后被调查者的购房目的找到，随着各项宏观调控制度的实施，投资性购房者的比例经常出现非常幅度的上升。2008年之前以投资为目的的购房约占到购房总人数的27%左右，而2008年之后投资购房者比例上升了大约10个百分点，有投资市场需求的购房者也多数自由选择持币观望。　　（九）对房地产市场的预期走低 　　通过对比2008年前后的数据找到，2008年之前，大约70%的购房者指出上海市房地产价格将大幅度下跌或小幅上升，2008年之后的调查数据表明只有30%左右的人指出房地产价格未来将走高，大约30%的人指出房价将走低，其余受访者自由选择未来房价走势不明朗。

　　（十）上海消费者对区域无显著偏爱 　　与一般来说指出的有所不同，黄浦、徐汇等中心区域并没受到购房者的额外注目，自由选择在各区域购房的消费者数量大体持平。毕竟，上海市交通状况大大提高，上下班时间大大延长；郊区享有更高的生活质量和环境质量且房价广泛较低。

本文来源：八戒体育-www.0551fzw.com