【概要】 剩下收益模型是近年来风行的公司价值评估模型。本文首先总结了剩下收益模型的理论框架和进化形式，并针对中国房地产业公司的特点，通过引进极具说明能力的变量将原先模型展开改良。

结果表明，新的剩下收益模型防止了原模型给定不确定性的缺点,提升了模型的可操作性以及对企业价值的说明能力。　　【关键词】 剩下收益模型；改良的剩下收益模型；房地产企业 　　 　　章节 　　 　　剩下收益模型最先由会计学家 Preinreich在1938 年明确提出，Edwards和Bell于1961年明确提出了改良，但并没引发理论界多大的推崇。1995年，美国学者Ohlson在其文章《权益估价中的收益、账面价值和股利》中对这个方法展开了系统的阐释，创建了公司权益价值与会计学变量之间的关系，使该方法重新得到理论界的推崇，并沦为近十年来财务学、会计学学界最热门的研究主题之一。　　剩下收益概念的经常出现，具体了公司的权益价值与会计学变量之间的联系，对于现代科学研究者来说具备最重要的意义。

剩下收益估价模型把公司价值阐释成投入资本与未来经营活动所产生剩下收益的折现值之和。有数现代科学研究指出剩下收益模型近高于现金流量折现模型（Discounted Cash Flow，DCF）和股利折现模型（Dividend Discount Model , DDM）。在剩下收益模型中，会计学数据仍然作为估价的信号，而是必要作为估价的变量，由此，在会计学数据与公司价值评估之间创建起必要的联系。

正如Bromwich所评价的一样：剩下收益与会计学的账面计量融合具备革命性意义。　　 　　一、模型的创建 　　 　　（一）模型的明确提出 　　剩下收益模型是创建在以下三个基本假设之上的。

　　第一，公司股票价格相等公司未来期间的预期股利的现值，即股利折现模型（DDM）。　　第二，清净盈余关系（Clean Surplus Relation，CSR）假设。清净盈余关系指出，造成公司账面净资产发生变化的因素是公司提供的收益和缴纳的股利，而股利的派发只在每一期末再次发生，它只增加公司期末的账面资产而不影响当期的收益。

　　清净盈余会计学拒绝所有影响公司账面价值的比高与损失都不应还包括在收益中，即从一个期间到另一个期间账面价值的变化相等收益乘以股利清净缴纳。该假设容许基于未来盈余和账面价值回应未来股利。该模型的这一发展不仅与上世纪60年代MM的股利牵涉到论相符合，同时把公司的未来盈余作为一项最重要的指标加以考虑到，特别强调了企业的价值在于其对财富的建构，而非财富的分配；认为股利政策并非是投资者自由选择股票的依据，只有确实建构价值的公司才能获得投资人的注目。

　　第三，动态线性信息假设，除了会计信息外的其他信息对公司价值的影响呈现出一阶自重返的关系。　　剩下收益模型的一般形式就是在上述三个假设的基础上产生的。

所谓剩下收益是指公司的净利润与股东所拒绝的报酬之差。剩下收益的基本观点指出企业只有赚了多达股东拒绝的报酬的净利润，才却是取得了正的剩下收益；如果不能取得相等于股东拒绝的报酬的利润，意味着是构建了长时间收益。

根据定义，剩下收益符合下列修正的自重返过程： 　　RIt=Xt-rBVt-1（1） 　　其中，RIt为企业的剩余价值，Xt为企业营业利润，BVt-1为企业净资产账面价值，r为投资者拒绝的适当报酬率，即企业的资本成本。　　剩下收益模型从股东的角度考虑到公司的价值，把公司内在价值阐释成投资资本与未来经营活动所产生剩下收益的现值之和，即： 　　 　　（二）模型的进化 　　传统的企业价值评估模型一个仅次于的弊端就是忽视了企业财务报告中大量的会计信息。自1968年Ball and Brown的《会计学收益数据的经验评价》公开发表之后，许多研究者开始以现代科学的方法研究会计信息与股票价格或市场收益的关系。有数大量的现代科学研究证明了会计信息在价值评估中的价值相关性。

根据剩下收益的定义，必须对企业当期以及未来期间的剩下收益展开预测，再行展开折现才能获得企业当期的内在价值。在实际操作中，对剩下收益的必要计算出来或者预测是很艰难的，也更容易受到主观意识的影响和人为操控。为了防止这种有利，更大程度地利用会计信息，可以考虑到从传统的剩下收益模型抵达，经过一系列的推论，使之与大量会计信息互为联系。

将剩下收益展开分解成，获得： 　　 　　通过与财务比率体系融合，将抽象化的剩下收益概念转化成沦为客观的、可计量的财务比率和会计学指标。从（7）式可以显现出，经过财务比率的分解成，剩下收益的预测仅同基本财务指标涉及，防止了人为操控会计学指标的可能性。在展开指标预测时，可以利用企业对外发布的财务报表数据为基础，使得对剩下收益的预测具备了客观性和可验性的基础，从而解决问题了剩下收益模型中预测剩下收益的难题。

　　 　　二、模型应用于的改良 　　 　　（一）模型应用于现状 　　在剩下收益模型中引入杜邦体系，可以最大限度地利用会计信息展开价值评估。但是传统的剩下收益模型（2）中，另一个关键的问题是对未来各期剩下收益展开折现议和。

这个过程在理论上是无限期的，即创建在企业持续经营的假设上。为了强化计算出来的可行性，很多学者将这个无限的过程假设为到达某一个期限T后，企业的剩下收益趋向于一个相同的值，即T时刻后企业产生的剩下收益票据到T期之和为一个固定值CVT，则公式（1）可回应为： 　　 　　 　　（二）模型应用于房地产行业的改良 　　以往的研究早已证明，对投资者而言，企业的价值在于其价值的建构能力，也就是剩下收益模型中的剩下收益，因此，本文在改良的剩下收益模型中依然自由选择剩下收益这一指标作为模型变量。

但是，目前学术界对未来期间剩下收益给定的三种情况还仍未更为成熟期的应用于，不充份地自由选择其中一种必定不会导致价值评估结果的不可靠性。本文避免这一难题，指出从投资者角度对企业价值的了解是基于其可取得或者意识到的信息，企业过去和未来较近时间的财务状况对其价值的要求不脆弱。引进观测前一期、当期以及后一期的剩下收益即RIt-1、RIt、RIt+1作为改良模型的自变量。

　　本文目的研究剩下收益模型在房地产行业的应用于。基于欧阳励励（2008）剩下收益定价模型在有所不同行业说明能力有明显有所不同，在房地产行业说明能力最强，本文谋求一个能更佳地代表房地产行业特点的变量。

房地产行业与一般制造业最明显的有所不同是其存货（土地、研发产品）金额大，而固定资产在总资产中的份额却不低。固定资产具备资产专用性和不可分割性，因此其总资产和净资产价值相对而言对企业价值和股价要求的意义不是相当大，只有资产的盈利能力和带给的现金流量尤为投资者所重视。房地产企业的存货资产相对于其他企业的净资产而言，具备较高可交易性和所求能力，只要价格容许，很更容易所求带给较小的现金流。

因此，本文将传统剩下收益模型中的企业账面净资产BVt用极具代表性的账面清净存货NIVt替换。　　根据陈信元（2002）等在剩下收益模型中重新加入以营业收入为代表的规模变量SIZE，以及流通股股数OS，由于剩下收益模型是创建在动态线性关系假设的基础上的，我们可以引入一个基于绝对值的多元线性模型对企业价值模型展开评估。

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